부동산 불법거래 단속과 이상거래 조사 실시합니다.

 

 최근 국토부가 서울 지역 부동산 투기와 불법거래를 단속하였습니다. 조사대상 중 약 50%(670건)는 탈세 의심사례로 국세청 통보, 대출 규정 미준수 의심사례 94건은 금융위 등 현장점검 실시하였습니다.

 (2월) 과천·하남 등 투기과열지구 전체 실거래 집중조사 실시...국토부 부동산시장불법행위대응반, 감정원 실거래상설조사팀 신설로 고강도 조사 뒷받침

 (3월) 실거래 집중조사 전국 확대...자금조달계획서 증빙자료 검증도 실시

국토교통부(장관 김현미), 행정안전부(장관 진영), 금융위원회(위원장 은성수), 서울특별시(시장 박원순), 금융감독원(원장 윤석헌), 한국감정원(원장 김학규) 등이 참여한 ‘관계기관 합동조사팀’(이하 ‘조사팀’)은 2월 4일(화) 브리핑을 통해 ‘서울 지역 실거래 관계기관 합동조사’ 2차 결과를 발표하였다.

 

 

[조사 진행 경과]

지난해 하반기 서울 지역 중심으로 차입금 과다, 현금 위주 거래 등 비정상 자금조달이 의심되는 이상거래 의심건수가 증가함에 따라 10월 11일(금)부터 “서울 지역 실거래 관계기관 합동조사”(이하 “합동조사”)에 착수하였으며 지난 11월 28일(목) 1차 조사결과를 발표한 바 있다.

 

< 1차 조사결과 주요내용 >

◈ ’19.8월 이후 서울 전역의 실거래 신고분과 자금조달계획서 전체를 확인
◈ 8~9월 신고된 공동주택 거래 28,140건 중 정상적인 자금조달로 보기 어려운 거래 건 등 2,228건의 이상거래 사례를 추출
◈ 매매계약이 완결되어 조사가 가능한 1,536건을 1차 조사대상 선정 ⇒ 이 중 991건에 대한 검토를 진행
◈ 탈세 의심 532건 국세청 통보, 대출 규정 미준수 의심 59건 확인, ｢부동산거래신고법｣ 위반 10건 과태료 부과

 

 

1차 조사에 이어 ’19.12월부터 ’20.1월까지 약 2개월간 진행된 이번 2차 조사에서는,

① 1차 조사대상 1,536건 중 소명자료·추가소명자료 제출 요구로 1차 조사에서 검토가 마무리되지 않은 545건과,

② 8~9월 신고분에서 추출한 이상거래 중 매매계약이 완료되어 조사가 가능한 187건,

③ 그리고 10월 신고된 공동주택(아파트 등, 분양권 포함) 거래 16,711건에서 추출된 1,247건(약 7.5%)의 이상거래 사례 중 매매 계약이 완결되어 현재 시점에서 조사 가능한 601건 등, 총 1,333건에 대하여 거래당사자 등에게 매매 계약서, 거래대금 지급 증빙자료, 자금 출처 및 조달 증빙자료, 금융거래확인서 등 소명자료와 의견을 제출받아 철저한 검토를 진행하였다.

 

 

[ 관계기관 합동조사 2차 조사대상(1,333건) 세부내용 ]

ㅇ지역별:강남·서초·송파·강동 508건(38%) 마포·용산·성동·서대문 158건(12%) 그 외 17개 구 667건(50%)
ㅇ거래금액별:9억원 이상 475건(36%) 6억원 이상 9억원 미만 353건(26%) 6억원 미만 505건(38%)
ㅇ유형별:자금출처 불분명·편법증여 의심사례* 1,203건실거래 가격 허위신고 의심사례 등 130건

* 주요 유형 : 차입금 과다, 현금 위주 거래, 미성년자 거래, 친족 간 차입 의심거래 등

 

 

[2차 조사 결과 요약]

’20.1월까지 2차 조사대상 1,333건에 대한 검토를 진행한 결과, 전세금 형식을 빌려 가족 간 편법 증여한 것으로 의심되거나, 실거래가 대비 저가 양도로 증여세 탈루 등이 의심되는 사례,차입 관련 증명서류 또는 이자 지급내역 없이 가족 간에 금전을 거래한 사례 등 탈세가 의심되는 670건은 국세청에 통보하기로 하였으며, 소매업을 영위하는 법인이 상호금융조합으로부터 투기지역 내의 주택구입목적 기업자금을 대출받았거나 개인사업자가 사업자대출을 용도외 유용하는 등 대출규정 미준수가 의심되는 94건은 금융위원회, 금융감독원과 새마을금고 소관 부처인 행정안전부가 대출취급 금융회사를 대상으로 현장점검 등을 실시하여 규정 위반 여부를 점검하기로 하였다.

 

또한 ｢부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률｣ 상 금지행위인 ‘명의신탁약정*’이 의심되는 1건은 경찰청에 통보, 수사의뢰하기로 하였으며, 서울시는 계약일 허위 신고 등으로 ｢부동산거래신고법｣을 위반한 3건에 대해서는 과태료를 부과(약 3천만원)하기로 하였다.

* 사실상 부동산을 취득하려는 자가 물권을 보유하고 등기는 타인 명의로 하는 약정(신탁자 : 가액 30% 과징금, 최대 5년 징역·2억 벌금 / 수탁자는 최대 3년 징역·1억 벌금)

서울시는 계약일 허위 신고 등으로 ｢부동산거래신고법｣을 위반한 3건에 대해서는 과태료를 부과(약 3천만원)하기로 하였다.

이번 2차 조사에서 확인되어 국세청·금융위·행안부 등 관계기관에 통보·점검하기로 한 주요 사례는 다음과 같다.

 

[주요 국세청 통보 사례(편법·불법 증여 관련)]

1) 임대보증금 형식으로 편법 증여 의심

① 20대 A는 부모님을 임차인으로 등록하고 임대보증금(전세금) 형태로 약 4.5억원을 받아,
② 금융기관 대출금 약 4.5억원과 자기자금 1억원으로 10억원 상당서초구 소재 아파트를 ’19.6월 매수
⇒임대보증금 형태 편법 증여 의심사례로 국세청 통보

 

2) 가족 간 저가 양도에 따른 편법 증여 의심

① B부부는 시세 17억 상당의 서초구 소재 아파트를 20대 자녀에게 매매하면서,
② 세금 납부액을 줄일 목적 등으로시세 대비 약 5억원 낮은 약 12억원에 ’19.10월 거래
⇒가족 간 저가 양도에 따른 탈세 의심사례로 국세청 통보

 

3) 가족 간 금전거래로 편법 증여 의심

① C씨는 자기자금 거의 없이(약 5천만원) 17억 상당의 강남구 소재 아파트를 ’19.8월 매수하면서,
② 신용대출 약 1.5억과 전세보증금 약 9.5억을 포함하여
③ 부모님으로부터 차용증 작성 없이 약 5.5억원을 ’19.8월 차용하였음
⇒편법증여 의심사례로 국세청 통보

 

 

[주요 금융위·행안부·금감원 점검 사례(대출취급 관련)]

1) 투기지역 내 주택구입목적 기업자금 대출금지 규정 위반 의심

① 소매업을 영위하는 D법인은 ‘19.7월 강남구 소재 25억원 상당의 아파트를 법인 명의로 매수하면서,
② 상호금융조합으로부터법인사업자대출(주택담보대출)을 19억원을 받음
⇒ 투기지역 내에서의 주택구입목적 기업자금대출 취급 금지 위반 의심

2) 개인사업자대출의 용도외 유용 등 의심

① 전자상거래업을 영위하는 E씨는 서초구 소재 21억원 상당 아파트를 매수하면서,
② A은행으로부터는 선순위 가계 주택담보대출 7억원
③ B 상호금융조합으로부터는 후순위 개인사업자대출 5억원을 받았으며,
④ 현재 동 아파트에 본인이 거주
⇒ 후순위 개인사업자대출의 경우, 취급과정에서 투기지역내 주택구입목적 기업자금 대출금지 규정 위반, 용도외 유용 등이 의심

 

 

[경찰청 통보 사례(명의신탁약정)]

1) ‘명의신탁약정’ 의심사례

ㅇF씨는 ’19.8월 분양받은 4.5억원 상당 강동구 소재 아파트를 ’19.10월 지인인 G의 명의로 변경하였으나
ㅇ주택자금 전액을 F가 납부하면서’19.10월 G와 임대차 계약(약 2.5억)을 체결하고 F가 거주 중
(※ G 자금 없이 전액 F 자금으로 구입)
⇒명의신탁 약정 의심사례로 경찰청 통보

 

 

[관계기관 합동조사 향후 계획]

국세청은 탈세 의심사례로 통보된 자료에 대해서는 자체 보유 과세정보와 연계하여 자금 출처 등을 분석하고, 편법 증여 등 탈루혐의가 확인되는 경우에는 세무검증을 실시할 계획이다.

참고로 지난 1차 조사에서 탈세 의심사례로 통보받은 자료 중 증여세 신고기한이 경과된 자료를 분석하여 자금출처와 변제능력이 불분명한 탈루혐의자 101명에 대해 ’19.12.23일 세무조사에 착수한 바 있다.

금융위, 행안부, 금감원도 대출 규정 미준수 의심사례에 대하여 금융회사 검사 등을 통해 규정 위반 여부를 확인하고, 대출금 사용목적과 다르게 용도 외 유용한 것으로 최종 확인되는 경우 대출약정 위반에 따른 대출금 회수 등 조치할 계획이다.

 

[불법행위와 이상거래, 보다 강력하게 대응하겠습니다.]

금년 2월 21일(금)부터는 지난 8월 2일 개정된 ｢부동산거래신고법｣이 시행됨에 따라

① 국토부에 실거래 직권 조사권한이 부여되며,

② 매수인의 자금조달계획서를 포함한 실거래 신고 기한이 기존 60일에서 30일로 단축되고,

③ 부동산 거래계약 해제 신고가 의무화되며(해제 확정일로부터 30일),

④ 부동산 거래질서를 심각하게 해치는 허위계약 신고*에 대해서는 3,000만원의 과태료가 부과된다.

* 실제 계약 행위 없이 마치 계약을 한 것처럼 실거래 신고하는 행위(일명 “자전거래”)

 

 

 

아울러, 금년 3월부터는 지난해 12월 16일 발표한 관계부처 합동 ｢주택시장 안정화 방안｣(이하 “12.16 대책”)에 따라

① 자금조달계획서 제출대상 지역이 조정대상지역(3억원 이상 주택)을 포함한 전국(비규제지역 6억원 이상)으로 확대되며,

② 투기과열지구 9억원 초과 주택 거래의 경우, 자금조달계획서 제출 시 계획서 작성 항목별로 이를 증빙할 수 있는 객관적인 자료를 함께 제출하도록 하고, 증빙자료에 대한 면밀한 검증을 진행할 계획이다.

※ 위 내용을 담은 ｢부동산거래신고법 시행령｣ 개정안 입법예고 중(1.3~2.12)

또한, 12.16 대책에서 국토부·감정원에 상설조사팀을 신설하고, 국토부 조사팀에 전담 특사경 인력을 증원 배치하여 부동산 거래시장 내 불법행위 단속을 강화해 나가기로 한 계획에 따라

2월 21일 이후부터는 실거래 신고내용을 토대로 한 편법증여, 대출 규제 미준수, 업·다운계약 등 이상거래에 대한 조사는 물론 집값담합, 불법전매, 청약통장 거래, 무등록 중개 등 부동산 불법행위에 대해서도 상시적이고 전문적인 수사가 이루어질 전망이다.

 

부동산 불법행위 수사와 비정상 자금조달 등이 의심되는 이상거래 조사 강화를 위한 세부적인 추진방안은 다음과 같다.

1. 자금조달계획서 고강도 조사 대상지역 확대

① 이에 따라 2월 21일부터는 기존 조사대상인 서울 25개 구 외의 투기과열지구*에서도 정상적인 자금 조달로 보기 어려운 차입금 과다 거래, 현금 위주 거래, 가족 간 대출 의심 거래건 등 비정상 자금조달 의심거래에 대한 면밀하고 폭 넓은 조사가 진행되며,

* (31개 시·군·구) 서울 25개 구 + 과천, 성남분당, 광명, 하남, 대구수성, 세종

② 12.16 대책에서 기 발표한 자금조달계획서 제출대상 확대* 내용을 포함하는 ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령｣ 개정안이 금년 3월 시행되면 자금조달계획서 제출 대상 지역이 조정대상지역* 등으로 확대됨에 따라 고강도 집중조사가 보다 광범위하게 이루어질 것으로 전망한다.

* (현행) 투기과열지구 3억원 이상 주택 거래 ⇒ (개선) 투기과열지구·조정대상지역 3억원 및 비규제지역 6억원 이상 주택 거래

 

 

2. 자금조달계획 증빙자료 검증 실시

아울러 3월 시행되는 개정 ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령｣에 따라 자금조달계획서 작성 항목별로 예금잔액증명서, 납세증명서, 부채증명서 등 증빙자료 제출이 의무화되면 이상거래 의심사례에 대한 조사 착수 시기가 크게 앞당겨질 전망이다.

그간 실거래 신고 시 객관적인 자금조달 증빙자료가 부재하여 매매거래가 완결된 거래건만 소명자료를 받아 조사를 진행함에 따라, 비정상 자금조달 의심거래 등 이상거래에 대한 신속한 대응과 선제적인 조사가 곤란하였고, 이에 따라 12.16 대책에서 투기과열지구 9억원 초과 주택 실거래 신고 시 자금조달계획서와 함께 자금조달 관련 객관적인 증빙자료를 제출하는 내용을 발표한 바 있다.

개정 법령이 시행되면 국토부·감정원이 국세청·금융위 등 관계기관과 함께 신고 시점에서 제출된 증빙자료를 직접 검증하여 매수인의 자금조달 적정성과 이상거래 여부를 신속하게 파악하고, 비정상 자금조달이 의심되는 경우에는 매매계약 완결 전(예 : 계약 직후 등) 조사에 착수하여 중도금 지급, 잔금 지급 등 거래 全 과정에서의 자금조달과 조달자금 지급의 문제 유무를 모두 확인할 계획이다.

 

3. 불법행위 직접 수사 및 부동산 특별사법경찰 체계 강화

현재 국토부에 ‘부동산 분야 특별사법경찰’(이하 “특사경”)이 6명* 지명되어 있으나, 정책업무 담당자들이 특사경 지위를 겸직하는 방식이므로 특정 지역 등을 중심으로 장기간 계획에 따라 이루어지는 불법행위 수사 활동에는 현실적인 어려움이 있었다.

* 토지정책과 2명(실거래법), 부동산산업과 2명(중개사법), 주택기금과 2명(주택법)

집값담합, 불법전매 등 부동산 시장질서를 심각하게 교란하는 부동산 불법행위의 철저한 근절을 위해서는 직접적인 범죄 수사활동이 필요한 만큼, 2월 21일까지 실거래 고강도 집중조사와 각종 부동산 불법행위에 대한 직접 수사를 전담하는 국토부 “부동산시장불법행위대응반”이 국토부 1차관 직속으로 설치된다.

“부동산시장불법행위대응반”은 전국을 대상으로 하는 실거래 조사와 부동산 불법행위 수사의 “컨트롤 타워”의 역할을 수행하게 되며 불법행위에 대한 국토부 직접 수사, 기획 수사 등과 함께 17개 시·도, 480여명의 전국 특사경과 동시 다발적으로 발생하는 부동산 불법행위에 대한 합동수사·수사 공조체계를 구축하여 철저한 대응과 신속한 수사를 진행할 계획이다.

특히 최근 주요 언론 등을 통해 지속 보도되고 있는 ‘집값담합’은 개정 ｢공인중개사법｣ 시행(’20.2.21)에 따라 2월 21일부터 형사처벌 대상(위반 시 3년 이하 징역, 3천만원 이하 벌금)으로 특사경 수사 대상에 포함되는 만큼, 국토부·감정원, 지자체 등 관계기관과 함께 모든 유형별 집값담합 행위를 집중 모니터링하고, 법 시행 즉시 집값담합 수사활동을 전개하는 등 수사역량을 우선 집중할 계획이다.

 

4. 실거래 조사기간 단축

현재 국토부·국세청·금융위·서울시 등과 함께 ‘서울 지역 실거래 관계기관 합동조사’를 진행하고 있으나, 합동조사팀은 모두 고유업무 담당자들로 구성되어 있어 신속한 이상거래 검토에 일부 어려움이 있었다.

2월 21일부터는 전국 실거래 조사를 총괄하는 국토부 ‘부동산시장불법행위대응반’을 체계적으로 지원하기 위해 실거래 조사업무만을 전담하여 수행하는 ‘실거래상설조사팀’(이하 “상설조사팀”)을 한국감정원에 약 40명 규모로 신설한다.

상설조사팀은 본사 및 30여개 지사가 모두 참여하는 형태로 전국적으로 신속한 조사가 이루어질 수 있도록 구성될 계획이며, 소명자료 검토 등 실거래 조사만을 전담 수행하는 팀이 신설됨에 따라 신속하고 면밀한 조사 업무 수행을 통해 이상거래의 조사기간을 약 1개월 수준으로 단축시킬 예정이다.

관계기관 합동조사팀장인 국토교통부 남영우 토지정책과장은 “이번 2차 조사에서도 정상적인 자금조달로 보기 어려운 거래에 대한 전수조사를 계속 실시하였으며 철저한 검토를 진행한 결과 비정상적인 자금조달 및 탈세 의심사례가 다수 확인되었다.”면서 “2월 21일부터는 국세청, 금융위 등 관계기관과 함께 자금조달 세부내용에 대한 체계적이고 폭 넓은 집중 조사를 보다 강도 높게 지속적으로 실시하는 한편, 부동산 불법행위 수사체계를 강화하여 실수요자 보호와 부동산 투기 근절을 위한 노력을 전방위로 이어나가겠다”고 밝혔다.